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位置好的居屋 VS 地點差的私樓
人氣:13689  @諗 Sir  #理財致富


讀者:諗SIR你好!

我於三年前買入一個屯門細單位作收租之用, 並在港島區租一個套房因為在港島區上班做雙租族, 最重要目的是想慳錢, 長遠目標想有一間作自住, 一間作收租, 但奈何收入不高.

我的問題如下:

由於眼見單位已升了120萬, 如果賣出收租樓剛好有十年的儲蓄 (每月儲1萬x 12月x 10年), 而SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入呎價較平3,000一呎的已補地價居屋 (但位置好好多, 未來升值較好, 現在有少少落後, 年紀大若30年). 其實我賣樓的目的是想釋放私樓的120萬, 再以高成數按揭或者比多些少首期因為人工低過不了壓力測試, 買入一個大約320萬既居屋, 餘下可以大約有100萬再加現金買入債基用疊增方案收大約年15%回報以補貼租套房和儲多少少錢作未來第二間樓作準備。

我現在心情, 其實不太捨得放出現有私樓換作居屋, 內心很掙紮, 因為downgrade了, 但同時又好驚買唔返, 應該要一手賣樓同時買回, 同步進行, 現在是好時機做換馬動作嗎?

另外, 違背了諗SIR你一直提及不應買已補地價居屋, 因為已經違返了居屋原意, 和居屋租客質素跟私樓是有分別的, 請你可否提供你的看法給我這個勤力, 有上進心的80後, 好驚做錯決定影響以後條路, 或是一動不如一靜, 什麼也不做較好.十分感激!

諗SIR:

用一間位置好的居屋,換走地點差的私樓好嗎? 先讀者讀者此案而言,答案係唔好

原因一: 讀者本身工資不高,換樓洗費對佢構成困難

將私樓賣走再買居屋,賣完然後唔陪半年再買要於新買樓付15%印花稅,及後證明如是一換一,可退回約樓價11%。但以讀者心水居屋市價$350萬去計,15%印花稅已達525,000。就當日後可退回約38萬,讀者現金仍是不夠付先需比的52萬。

當然讀者可以賣走私樓後等半年,再買居屋,咁可唔使先付後退稅。不過半年間樓價變動要留意、若遇上樓市大跌對讀者而言不屬好事,有機會到時銀行同財務一齊唔肯借錢,令買樓一事更困難。

原因二: 買樓選屋要由下而上的步驟

讀者有用心爬文,對於居屋種種佢已明暸。未來供應多應彌補不了佢係位置好的居屋此缺點。一間屋的市價受的影響: 屋的類別及間格 > 屋苑 > 區份位置 > 經濟大環境。正如有些人睇股票是由上而下,然而筆者睇屋的價格是由下而上的。

例子1: 你間屋位置好係屯門、但如屋苑年齡是瓏門咁3-6年,受SSD「到期」產出大批賣盤,呎價都要受阻而事實上瓏門近1年升幅跑輸大市,數字已在上星期文章交待。(屋苑>區份位置)

例子2: 你間屋位置差係將軍澳,但如果你成個屋苑都係兩房,而你咁叻仔買中間三房套又單邊既,咁呎價唔跟屋苑行絕對唔奇。 (間格 > 區份位置 )

讀者例子: 居屋而位置好的,與位置差的私樓比,因 (屋的類別及間格 >區份位置),所以保留私樓的。

另筆者有感,居屋住客,很介意比人知佢住係居屋。筆者走訪不同屋村拍攝,同居民吹下水,很得此等感受。其實筆者沒覺得佢間屋有咩問題,只不過往往最影響到自己既,就係你心目中隻「鬼」。

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授權作者介紹 - 諗 Sir
“樓換樓” 書本作者,該書在 2013 年三聯書榜連續兩月成為榜首。除了和不少投資專家如施永青先生、曾淵滄教授、周顯大師舉辦講座外,自己亦親授買樓 101、收息 101 課程。


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