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操盤實例 - 二開三
人氣:5939  @80 后求生隊長  #物業投資
隊長你好, 睇左你個BLOG超過一年, 覺得同你既想法好接近, 當然無你咁勁啦,我而家既困境係諗唔到點樣二開三, 俾D辣招困死晒, 想請教下你既睇法, 我個CASE亦都比較複雜, 希望你睇得明.

本人而家有兩層樓, 一層自住, 一層收租

- 自住樓, 長沙灣, 市值550萬, Loan 300萬, 月供11700, 30年, P-2.85%(2.15%)
- 出租樓, 元朗, 已供多年, 市值510萬, Loan 310萬, 月供10700, 25年, H+1% (Cap at 2.45%), 月租13500

以上兩層樓都係同屋企人夾份, 即係首期供款一人一半, 不過計供款能力打後只計我一個(屋企人近年退休)。 今年年底正準備跟女友結婚, 所以佢既供款能力可以計算入內, 亦由於結婚, 我已經假設婚禮支出後最壞打算現金為零, 要重新儲過。

我: 29歲, 月入33K, 由於已經有2層樓供緊, 所以每個月只儲到6k
女友: 28歲, 月入19K, 扣除必要開支, 每月儲4k
(即係我地total 每月儲10k)

我而家諗到二開三既下一步係:

1) 兩層樓按兵不動, 過2年用儲番黎既首期, 用女友單名買一層樓收租(原因: 覺得出租樓的H Plan息平, 郁左佢唔cost effective, 唔知隊長點睇?)
2) 賣左出租樓, 自己單名買層300萬樓下收租, 再過一年儲下錢加埋, 用女友名買多層300萬以下收租
3) 隊長一D out of the box 既想法

(PS, 之前隊長有個化整為零的回信未必適合我, 因為層自住樓岩岩裝修完同未過SSD, 應該唔會賣住)
如果隊長有咩需要我補充, 歡迎發問, 如果隊長覺得有刊登價值, 歡迎分享。




其實你呢個case首先要睇就係個收租收的回報. 以我所知你間屋最多收緊12-13K租,收租黎計好鬼低,當你收13K,唔計你管理費果D大約得3厘,就當你租到14K都係3.2厘,不過靚就靚在個H plan,之但係如果你睇我個blog都知我賣左,所以都會多少向呢個方向諗。

不過,問題又出現係你的供款能力,睇你個收入+供款,我相信可能你之前有屋企人guarantee的。但有無都唔係問題,只係呢家計番如果你賣左之后有無能力買番再上會。而且換個角度,你供緊22400,收入33000,我相信你一賣左都好難自己再買番,要打你老婆主意。

可以諗的,係賣左之后,買大約兩層250萬的樓,特別係呢幾日好似多左好多平價野,個市堅回左小小,之不過呢個動作就可以提升番租金回報,因為兩間250萬左右樓,衰衰地每間租9000都可收18000,比起13000左右多幾千蚊。

以你收租樓計,兩年后賣左會有200萬左右落袋,加你如果兩年后儲多240K,即大約2.24M。以你太太計算,應該可以買一層70%,一層50%,數字上為:

70% - 借1750000,30年每月還6600元。
50% - 借1250000, 30年每月還4714元。
Total = 11314

以上的野會出現一個問題,就係過左你老婆19K的收入的供款額,亦應該過唔多stress test。所以可能有兩個情況,1 就係你老婆呢兩年加幾千蚊人工就掂,2 就係你兩個都做50%,之但係如果兩個都買50%,你的首期大約要260萬,對比起你而家一個7成一個5成,大約要210萬左右黎講,你要諗多50萬。

呢50萬,其實又可以係番你層自住樓度打主意,你只要係成功賣左出租樓之后,去做一間加按,以目前的估值計,你550萬樓70%可借385萬,即你可大約借多85萬出黎,每月還3205元,加你以加供緊11700的供款,理論上可借,然后你就每月供大約15000元,你老婆就供兩個250萬單位,每月9428元,之后好大機會仲有40幾萬元cash係手,放番落mortgage link抵息。

以上的動作,好處係提升左租金,供款又少左,cash又多左,不過我就無預到你還錢比屋企人,因為都唔知你借佢幾多錢首期,如果要還你就自己係果40幾萬度打主意先。

不過,計完條數,我都仲會比多個comment你,以你的狀態,其實一賣兩買,搞黎搞去,得到的好處其實唔係咁明顯,但係你儲錢力又好慢,我只係純根據你的目標係幫你諗2開3。但如果你問我,我會話你個case計,唔好搞咁多野可能仲好。


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