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下一個千萬富翁可能是你!
人氣:3366  @Michael Ip  #物業投資
今時今日養兒育女不要期望將來就可以安享晚年,因為生活水平不斷增加,要退休沒有一二千萬談何容易呢?現在有一千萬投資計劃放在你眼前,就看誰有這恆心去達成吧!

做生意十分需要心力及時間,經常要擔心也需要冒風險,一不小心,投資有機會血本無歸。相比買樓收租絕對是慳水慳力,尤其是買舖是一個不錯的財務自由終極策略。在樓價合理時候開始儲樓,樓供款上升時,利用再按揭吐出來的錢,建立第二層樓。只要留意按揭成本、利率走勢、租金走勢、經濟情況等等在樓市高位、泡沫時期,賣樓控制風險,將自己放於不敗之地。擅用財務槓桿,好好利用銀行和租客的金錢去為自己財富增值。其實商業房地產市場也對民生影響很大,尤其是零售物業租金,直接影響消費物價,在香港買任何東西都有租金,飲食業和零售業租金成本很高,小商戶只能慘淡經營。

商舖和住宅不同,住宅的地點環境差一點,都會有人考慮租住,因為居住是人類的必需品。但商舖租戶則透過經營生意,賺取利潤來支付租金,商舖租戶要有盈利,才有能力租用商舖,所以商舖的地理位置、人流、管理、環境等,都是商舖投資價值所在及租金釐訂的依據。所以千萬不要貪小便宜,買地點較差的商舖。地點條件差商舖大有機會已經丟空一段時間才覓得租戶。另外要考慮是自身的風險及財政負擔能力。如買商舖是用作收租用途,便要考慮自己的工作穩定。如果商舖長期不能租出,自己的工作收入能否支持貸款及利息償還,萬一沒有固定收入,自己是否有足夠能力還款。

以個人名義買一項物業,租金收入屬於物業稅的範疇,將租金收入減去業主所付的差餉,再減去20%作為修葺及支出的標準免稅額,剩下的金額便是應評稅淨值,再將之乘以相關稅率,便是物業稅。如果業主符合有關條件,付出的按揭貸款利息可獲得稅務寬減,但如果物業是空置的話,則沒有任何按揭貸款利息扣除額。至於以公司名義買物業,在開設公司時,要繳付公司註冊費用及其後每年的註冊費,所得的租金收入會在利得稅的範疇下評核,而公司的部分開支可作稅務扣減。做生意不一定賺,生意受經濟循環影響,生意好的時候就會被人加租,所以收租穩賺,做生意落手落腳的反而做生做死。

於 20 年前買黃金商場一個舖位都只是 38 萬,1997 年已可以賣出 1400 萬,淨賺 30 幾倍,買舖除了可等升值之外,還可以出租收取租金回報,但以今日香港高昂物業價格,舖租回報相對最多只有 3 厘,不及內地一般高達8厘至10厘。自由行令香港零售暢旺,相信未來旅遊業仍會暢旺。由於暫時未有跡象將額外印花稅(SSD)擴展至工商舖的層面。為對抗租金壓力,不少零售商開始自置物業,以減輕租金支出。

香港一代舖王鄧成波先生是初期靠積蓄炒舖起家,至今已座擁數十個位於黃金地段的旺舖。鄧成波先生自小家貧,五歲時父親早死,廿歲時開始當學師,並當起霓虹光管招牌工程,第一桶金亦是靠這小生意賺回來。六十年代末期,很多樓宇已經開始賣出去,由於業權分散,亂掛霓虹光管招牌亦無人可管,所以經常被樓上業主投訴光線影響室內環境,結果令到很多地方不准安裝。當時他已覺得前景有限,在朋友介紹下開始投資地產。舖王初次涉足地產,是由住宅物業開始起家,最初是在西環一帶炒樓花。後來他不炒住宅是因為有太多人參與,所以賺錢機會較少。因此改為經營酒樓,在1970年初鄧先生與友人在觀塘合資開設一間酒樓。由於生意太好,鄧先生當年也在酒樓坐陣。由於藉投資酒樓之便,更嘗試在觀塘區參與舖位之短線炒賣及長線投資,1970 年代初觀塘近銀都戲院附近的舖位很平,十幾萬已有交易,如今已值二三千萬了!

鄧先生鍾情投資舖位是有一套理論,如遇到突發事件,如暴亂、戰爭等,住宅可能無人敢買,但舖位唔會關閉,生意一樣要繼續去做,而且舖位又無分新舊,越持久越值錢。鄧先生經常說投資舖位之關鍵是一定要選擇旺區,人流多及集中之住宅區或商業區。同時他眼光獨到是永遠在人們不敢入市時,才大手入貨。如在 1990 年初中東戰爭期間,鄧先生逆市執平貨;更在 1995 年樓市低沉期間亦大手吸納舖位及停車場等物業。鄧先生買舖位是很快去決定,不需要銀行或測量師估價,只要認為價格合理便會落訂,及簽臨時買賣合約,對舖位經紀更禮待有加,人緣極佳。因此,各舖位經紀皆樂意供應最佳最平之筍盤予鄧先生。鄧先生最受行內人稱譽的是他對舖位包裝極有一手,除了有獨到眼光外,更有物業醫生之稱,成功例子有目前在旺角奶路臣街,以酒樓改建而成的旺X電腦中心及金 X 戲院改做商場等。

經過了解成功的舖王一生後,對現時的 80/90 後年青人有很多借鏡,如果怕住宅物業價格過高,可以轉注視商廈商舖做財富增值目標。現時主要中環,金鐘核心區寫字樓供應不足,而且將來會有更多外資企業來香港設辦事處,到時寫字樓巿場需求會急增。


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為百萬人氣網上博客 - 米迦勒的天空 (Micasky) 作者,內容有企業管治、財經分析、人事管理、家庭教育和生命教練等等。葉先生亦曾被邀請到中國、東南亞等地參予管理企業培訓顧問及專題講座演講。葉先生亦積極參與多項公益事務與關注香港殘疾人仕、中國失學兒童及扶貧、夫婦婚姻輔導,現為青年及伉儷團體導師、香港福音武術事工策略發展顧問、沙田官立中學學校管理委員會委員及沙田官立中學家長教師會榮譽顧問、香港優質家長學會榮譽會長,也為多份非牟利機構當月刊專攔作家。

http://www.micasky.hk
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