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每幾年為自己開拓一項新收入
人氣:26117  @諗 Sir  #物業投資
Hello 諗 sir,

本人自閱讀你書及 blog 後,買樓的想法非常强,但子彈唔多,應要等時机,係咪?!

我兩公婆 38yr n 44yr,月入四萬,月儲萬五,現住家人名值 2.6m 無按揭舊樓。儲蓄及股票有五十萬 .冇借貸。想買樓收租或搬出並出租現住單位 $9000。

心儀鰂魚涌近家人,但要 4.6m 我們買這楼太吃力嗎?如等時机,是等甚麼?

如加按現住舊楼比五成首期買楼收租,也应該等嗎?最近留意到D一房單位 2.5m 都有。但你好似不太建議。

另從你文中,有時提議做 30 年按揭,用時間去減值供款。但又有提意過供短 D 年期,比少 D 按揭保險,點分別?謝謝



答案

讀者有家人提供舊樓居住,相信因此忽略了買樓作投資的需要。人到44歲如未還對退休儲備做準備,一係攪盤生意,等自己工作及收入年齡可延至55歲或之後,又或同一班同事又煙又酒亦可,就當老闆唔關照你比你座到59,都可以適當縮短自己壽命,避免生命中出現太多「垃圾時間」。當然回歸自己過簡樸生活即不用將生活質素同金錢掛勾,不過你問筆者香港人能否做到此點? 肯定比瑞士人更難、比英國鬼都係難。

讀者借貸力夾埋搵四萬,借貸力為40000/10000*2.59*50% = 5.18mil,如再買間鰂魚涌,剛好用盡借貸力。感慨此讀者真正是和 homeblogger 相逄恨晚了,和其他讀者過譽用「相逄恨晚」作起筆之情況不同。一對夫婦如果借貸力不高、理應更早開始借盡槓桿利用時間去磨掉欠債的。可是有樓係手既讀者冇咁做,只可以話屋企人幫左佢、同時亦害左佢。雖然筆者不太清楚讀者家中情況,但以其來文「診症」,筆者對本案有此番了解。

讀者好應先試圖將金錢好好運用,一年後才作買樓。估計讀者的財商不高,當然在其工作崗位可有出色表現,但理財知識在學校無教的、坊間免費資訊亦有偏頗、宜學好基本功,再上路為五十歲前的財源開拓作嚐試。大部份人主要收入是工資,可是為自己每幾年開拓一項新收入,不是為退休準備之最佳方法嗎?

不好現在買樓,那改為套出一百萬作投資產出現金流點做? 坊間有人會叫你全買股票、全買基金等等。筆者意見是為什麼你要全買呢? 買少少試下得唔得先? 當然股票好講時機,有機會可真要一注大去買入。可是如你想收取合理之5-10%年回報,借出一百萬要還1/2.59= $3860,在債券、期權、ETF幫助下,要獲取7000-8000每月收息不難,而當中8000-3860 = $4140叫正現金流。四千幾一份夠食下晏、兩份勉強夠生活了……而建議先買入些少收一次息後再投入更多未遲。至於第一次即投入大量資金的做法,只幫助了經紀更快收更多傭金。至於一百萬再收8000息之法,我們在收息課會講解如何開拓現金流。

最後是關於30年按揭,意見是如果可以拉長30年去還,請盡拉長,縱使要付十餘萬按揭保費也是值得的。因30年持續將債務貶值抵得過你開首投入十餘廿萬,你見30年前即1984年,1 蚊買到幾多野就知了。換轉是由2014年之30年後,就當你KEEP住十幾萬唔洗,30年後都係用處大減。至於你話將十幾萬去買IPHONE或買架車,只好說但凡人製造出的產物都是一買即貶的,唔係叫你唔好買,不過要睇下自己可以買幾多。儲資產可幫你制造循環不息之現金流,買衫買鞋只會在每年尾比自己一袋儲起,用垃圾袋清出屋企。


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